Dom na zgłoszenie – poznaj nowe przepisy i regulacje prawne 2022

Damian Czernik 8 minut czytania
Z tego tekstu dowiesz się

O zasadach budowy domu na zgłoszenie do 70 m2

Czym jest obszar oddziaływania budynku

Jakie budynki podlegają zgłoszeniu budowy

Co jest potrzebne do zgłoszenia budowy

Jak długo trwa zgłoszenie budowy

Zanim rozpoczniemy budowę domu, musimy zlecić wykonanie projektu i uzyskać odpowiednie pozwolenia formalno-prawne. Zgodnie z obecnymi przepisami, budowa domu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy – jeśli mieścimy się w kryteriach regulowanych przez ustawę Prawo Budowlane. W poniższym artykule omawiam kwestię budowy domu trybem zgłoszenia budowy – mając na uwadze nowe przepisy które obowiązują od 2022 roku – zapraszam!

Dom na zgłoszenie
Dom na zgłoszenie

Ustawa Prawo Budowlane[1] praktycznie w każdym roku przechodzi mniejszą albo większą rewolucję prawną. Nie tak dawno, bo od września 2020 roku Ustawa uprościła i przyśpieszyła procedurę inwestycyjno-budowlaną – skróciła zawartość projektu budowlanego (w zasadzie dzieląc go na trzy tomy tj. projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny) oraz zwiększając listę obiektów objętych procedurą zgłoszenia budowy.

Przypominam, że w 2015 roku uchwalono nowelizację ustawy „Prawo budowlane”, która wprowadziła pojęcie budowy domu na zgłoszenie i zapoczątkowała niemałą rewolucję w procedurach budowlanych.

Budowa domu na zgłoszenie do 70 m2

Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. poz. 1986) która weszła w życie 3 stycznia br. wprowadza nowe zasady budowy domów na zgłoszenie.

Zgodnie z nowymi zasadami, niektóre budynki mieszkalne jednorodzinne mogą być objęte uproszczoną i przyspieszoną legislacją i wymagają jedynie zgłoszenia budowy.

Ustawa wprowadza możliwość realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwukondygnacyjnych o powierzchni zabudowy do 70 m² procedurą zgłoszenia budowy, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki. Zgodnie z definicją zawartą w Warunkach Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[2] – za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Piwnice i kondygnacje podziemne nie mają zastosowania do ww. aktu prawnego i wymagają procedury uzyskania pozwolenia budowy.

Polecamy artykuł: Dom na zgłoszenie – co warto wiedzieć?

Dom na zgłoszenie
Czym jest obszar oddziaływania budynku?

Czym jest obszar oddziaływania budynku?

Budynek podlegający procedurze zgłoszenia budowy ma mieścić się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1a pr. bud.).

Obszar oddziaływania budynku wyznacza w projekcie zagospodarowania terenu architekt. Chodzi o określenie, czy projektowana inwestycja będzie uciążliwa dla sąsiednich, np. poprzez:

● zacienienie nieruchomości,
● emisję hałasu,
● zagrożenie dla pomników przyrody,
● zwiększenie zanieczyszczenia środowiska.

Jeśli obszar oddziaływania mieści się w granicach działki, na której ma stanąć dom na zgłoszenie, wtedy spełniamy kolejny wymóg uproszczonej procedury zgłoszenia budynku.

Pamiętajmy, że czasem trafiają się przypadki – w których konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Przykładowo, jeśli do naszego projektowanego budynku rekreacyjnego uwzględnimy wykonanie przydomowej oczyszczalni ścieków – jednak nie mamy możliwości wykonania jej w przepisowych odległościach od granicy działki – wówczas wchodzimy w obszar oddziaływania w działkę sąsiednią. Aby strona tzn. sąsiad mógł zostać zawiadomiony o takiej inwestycji, wówczas musimy iść procedurą uzyskania decyzji budowlanej – jeśli nie wniesie on sprzeciwu – wówczas projekt zostanie uzgodniony pozytywnie.

Przeczytaj też: Od gruntu aż po dach, czyli jak oszczędzić na budowie domu

Jakie budynki podlegają zgłoszeniu budowy?

Rozwińmy jednak kwestie związane z budynkami mieszkalnymi – mianowicie czy budynki rekreacji indywidualnej (czytaj letniskowe, sezonowe) również podlegają procedurze zgłoszenia? Tak, ponieważ cały czas mówimy o budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz wolnostojących.

W ustawie Prawo Budowlane[3] zawarto definicję budynku jednorodzinnego. Należy przez to rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku.

Natomiast przez budynek wolnostojący należy rozumieć budynek stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, gdy pomiędzy poszczególnymi elementami budynku, takimi jak fundament, ściany nośne więźba dachowa, istnieje wolna przestrzeń i żaden z tych elementów nie jest konstrukcyjnie ani funkcjonalnie powiązany z drugim obiektem budowlanym – zatem zgłoszeniu nie podlegają budynku w zabudowie szeregowej ani bliźniaczej.

Zwróćmy uwagę, że Ustawa nie zwalnia inwestora z konieczności wykonania projektu ww. budynku zgodnie z wymaganiami – jakie stawiają nam Warunki Techniczne[2]. Mówimy tutaj o zachowaniu odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany, wykonanie przegród zewnętrznych spełniających wskaźniki izolacyjnych cieplnej, spełnienie przez budynków kryterium nieprzekroczenia minimalnego wskaźnika wykorzystania Energii pierwotnej EP (czytaj – aktywne wykorzystanie energii odnawialnej w budynku).

Przeczytaj też: Dom drewniany czy murowany? Jaki wybrać?

Dom na zgłoszenie
Co jest potrzebne do zgłoszenia budowy?

Co jest potrzebne do zgłoszenia budowy?

Do nowej procedury zgłoszenia budowy budynku do 70 m2, należy przedłożyć w organie organ administracji architektoniczno-budowlanej projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci:

a) papierowej w 3 egzemplarzach, albo
b) elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jak i decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym)

Dodam również, że projekt zagospodarowania terenu jak i projekt architektoniczno-budowlany zostały scharakteryzowane w odrębnych przepisach[4].

Jak długo trwa zgłoszenie budowy?

W myśl art. 30 ust. 5 pr. bud., organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni na możliwość wniesienia sprzeciwu (termin może zostać przesunięty w sytuacji kiedy organ administracyjny wystąpi o uzupełnienie zgłoszenia) Jeśli twoje zgłoszenie będzie mieć braki np. formalne, urząd wyśle postanowienie wzywające do ich usunięcia. Urząd poda w nim termin, w którym masz to zrobić.

Gdy nie usuniemy braków w terminie, otrzymamy decyzję o sprzeciwie wobec robót budowlanych wymienionych w twoim zgłoszeniu.

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

W trakcie trwania procedury zgłaszania domu nie zawiadamia się właścicieli sąsiednich posesji, że za ich ogrodzeniem planowana jest budowa domu. Natomiast, przy pozwoleniu na budowę domu strony mają dodatkowo 14 dni na wniesienie sprzeciwu. Dodatkowo, w trybie decyzji o pozwoleniu na budowę – musimy przełożyć projekt techniczny (instalacje sanitarne, konstrukcja budynku itd.)

Przeczytaj też: Wykończenie domu. Jak do tego podejść?

Brak kierownika budowy

Ciekawostką jest fakt, że w przypadku budynków do 70 m2 odstąpiono od obowiązku ustanowienia kierownika budowy – jak ma to miejsce w przypadku budynków, które podlegają uzyskania decyzji budowlanej. Odstąpienie od kwestii ustanowienia kierownika budowy odnosi się również i do jego podstawowego obowiązku jakim jest prowadzenie dziennika budowy (o czym jest mowa w art. 45 ust. 1 pr. bud.). Dziennik budowy jest wymagany dla inwestycji, dla których wydano pozwolenie na budowę. Dlatego inwestor może przełożyć stosowne oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Pamiętajmy również, że jeśli dokonaliśmy zgłoszenia, budowa domu musi się rozpocząć nie później niż trzy lata od określonego w zgłoszeniu terminu jej rozpoczęcia, w przeciwnym wypadku wszystkie formalności będziemy musieli powtórzyć od początku.

 

Opinie

  • Dlaczego w artykule nie zostały zawarte minimalne odległości od granicy działki oraz sąsiednich budynków???

    • Nowelizacja wprowadziła zmiany w prawie budowlanym, czyli w łatwiejszej procedurze uzyskania zgłoszenia/pozwolenia na budowę. Zmiany nie obejmują Warunków Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – te od lat są takie same.

  • My chcieliśmy postawic u rodziców męża domek 70m2 na zgloszenie bo mają przy domie wolna przestrzeń a nam mowia w gminie ze trzeba do domu projekt kupic jechac do wydziału budowy złożyć wniosek pozniej wybrać że starostwa mapki i że to nie takie chop siup
    To co się lepiej opłaca postawic domek 70 m2 czy 35m2 i co zrobimy formalnie szybciej zależy nam na czasie

    • Budowa domu o powierzchni 70 m2 odbywa się na zasadach uzyskania zgłoszenia budowy, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m². Zgodnie z tą procedurą, musimy przygotować projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt zagospodarowania działki. Brak spełnienia tych wymagań uniemożliwi nam realizację jakiejkolwiek budowy.

  • Czy można postawić taki domek na “polu” tzn na działce nie odrolnionej. Co z zagospodarowaniem przestrzenym? Bo u nas w okolicy przez bliska odległość z wiatrakami nie można się budować… Czy taki domek też temu podlega?

    • Budowa domu na zgłoszenie musi być zgodna z warunkami zabudowy lub z MPZG. W przypadku gdy działka nie jest odrolniona lub gdy MPZP nie dopuszcza takiej możliwości, budowa domu trybem zgłoszenia nie będzie możliwa.

  • Czy dom do 70 m2 moge postawić na starych fundamentach spalonego domu o wym. 6 x11m? Mamy pozytywną opinie konstruktora.

    • Tak, jeżeli budynek spełnia wymagania MPZP lub WZIZT. Do zgłoszenia należy dołączyć projekt budowlany.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Polecamy również:

Obszar oddziaływania obiektu. Co kryje się pod tym pojęciem i jak wyznaczyć taki obszar?

Obszar oddziaływania obiektu. Co kryje się pod tym pojęciem i jak wyznaczyć taki obszar? Po co ten cały obszar oddziaływania?