Czy warto porywać się na remonty zabytkowych domów? Z czym się trzeba przy takiej inwestycji liczyć, a przede wszystkim z kim?
Moda na prowincję
Jestem z miasta, ale mieszkam na wsi. W ostatnim czasie zauważyłem, że znacznie wzrosła liczba osób, które chciałyby pójść w moje ślady i przeprowadzić się na głęboką prowincję. Tę tendencję doskonale widać na naszym lokalnym rynku nieruchomości. Jak dowiedziałem się z dobrze poinformowanego źródła, czyli od kolegów pod sklepem, do końca 2020 roku sprzedały się wszystkie wystawione w okolicznych wsiach nieruchomości. Wszystkie poza jedną.
Nabywcy wciąż nie znalazł zabytkowy dwór, położony w urokliwym, choć obecnie mocno zaniedbanym parku. Zainteresowanych jego nabyciem skutecznie zniechęca fakt, ze jest on wpisany do rejestru zabytków, co w powszechnej świadomości wiąże się z ogromnymi utrudnieniami przy jakimkolwiek remoncie i jeszcze większymi kosztami.
Pomyślałem sobie, że to może być niezła okazja na dodatkowy dochód: tanio kupię, wyremontuję, drogo sprzedam. Tylko musiałem się dowiedzieć, jak to jest z tymi zabytkami. Szybko umówiłem się więc na rozmowę z Karolem Kopciem, wykładowcą w słynnym zespole szkół drzewnych i leśnych w Garbatce-Letnisku Drzewna.com i uznanym specjalistą w zakresie konserwacji drewna zabytkowego.
Co to jest zabytek?
Karol, chciałbym kupić i odnowić stary dworek, ale słyszałem, że remonty zabytków są bardzo trudne i kosztowne.
Poczekaj, zanim do tego przejdziemy powiedz mi skąd wiesz, że to zabytek?
Cóż, ma na pewno ponad sto lat, no i to dworek.
To jeszcze o niczym nie świadczy. Wbrew obiegowym opiniom o tym czy obiekt jest zabytkowy nie, decyduje pełniona wcześniej funkcja, a nie jego wiek. Weźmy np. taką cerkiew prof. Nowosielskiego zbudowaną w Białym Borze: obiekt powstał w latach 1992–1997, a już od roku 2019 jest zabytkiem.
W takim razie skąd mam wiedzieć, czy mój dworek jest zabytkiem czy nie?
To proste: decyduje o tym wpis do rejestru zabytków dokonywany przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Kwestie te reguluje Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Na stronach WKZ istnieją wykazy tzw. obiektów nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków w danym województwie. Istnieje jeszcze gminna ewidencja zabytków. Co ciekawe, o wpisie budynku do gminnej ewidencji zabytków, właściciel nieruchomości nie jest informowany. Można się nieźle zdziwić przy próbie załatwienia formalności związanych z remontem.
CIEKAWOSTKA
O wpisie budynku do gminnej ewidencji zabytków, właściciel nieruchomości nie jest informowany. Zanim podejmiesz decyzję o remoncie sprawdź, jeśli masz podejrzenia, że obiekt, który należy do Ciebie mógł uzyskać taki status.
Remont zabytku
No dobrze, coś mi jednak świta, że ten dworek jest wpisany do takiego rejestru. Czy w takim razie trudno będzie go wyremontować?
Zależy to od dwóch czynników. Pierwszy to oczywiście aktualny stan budynku. Drugim, powiedziałbym, że znacznie ważniejszym, jest zgoda na prowadzenie prac, wydana przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. To od niej będzie zależało co i jak możesz zrobić ze swoim dworkiem. Problem w tym, że choć mamy odpowiednie, ogólne przepisy prawa, normy i doktryny konserwatorskie, to WKZ może je swobodnie dostosowywać do konkretnych obiektów, zgodnie z wyznawaną przez siebie koncepcją ochrony zabytków w danym regionie Polski. Często zdarza się więc, że to co w jednym obiekcie jest możliwe do zastosowania, w innym jest już zabronione. W dodatku oczekiwania inwestora mogą być odmienne od oczekiwań służb konserwatorskich. Dlatego radziłbym ci spotkać się z WKZ przed zakupem nieruchomości i wstępnie ustalić wasze wzajemne oczekiwania.
Powiedz mi, na jakim etapie prac muszę się zacząć konsultować z Wojewódzkim Konserwatorem?
Od samego początku, a właściwie jeszcze wcześniej. Zaczynasz od wniosku do WKZ o zgodę na prowadzenie prac w obiekcie zabytkowym. Co ważne, musisz do niego dołączyć szczegółowy plan konserwacji z wykazem technologii i materiałów jakie mają być zastosowane oraz listą firm, które będą brały udział w pracach i informacją, kto będzie prowadził nadzór konserwatorski poszczególnych robót. Na tej podstawie konserwator wydaje zgodę na prace w danym obiekcie i dopiero teraz możesz wystąpić do powiatu o zezwolenie budowlane, jeżeli takowe będzie konieczne.
PAMIĘTAJ
By prowadzić remont zabytkowego domu, dworku potrzebujesz zgodę Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Nie wszędzie przepisy będę miały takie samo zastosowanie, WKZ może je stosować zgodnie z wyznawaną przez siebie koncepcją ochrony zabytków w danym regionie Polski. To co w jednym obiekcie jest możliwe do zrealizowania, w innym może być zabronione.
Prowadzenie remontu zabytku bez pozwolenia grozi konsekwencjami prawnymi.
Karta wenecka i polska szkoła konserwacji
Rozumiem więc, że od strony urzędowej taki remont będzie trudniejszy, a jak to wygląda od strony czysto wykonawczej?
Same prace remontowo-budowlane nie będą w istotny sposób trudniejsze niż porównywalne roboty prowadzone we współczesnym budynku. Tu na twoją korzyść przemawia współczesna polska szkoła konserwacji, będąca pochodną podpisanej przez nasz kraj Karty Weneckiej. Mówi ona, że prace rekonstrukcyjne powinny być prowadzone w ten sposób, by łatwo można było odróżnić substancję zabytkową od nowo powstałej. Nie będziesz więc musiał stosować jakiegoś postarzanego drewna, starodawnych zapraw tynkarskich czy farb, wkrętów prostych i tym podobnych archaicznych technologii, które zastąpisz współczesnymi. Oczywiście w takim zakresie, jaki będzie dopuszczony w zezwoleniu od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. To ważne zastrzeżenie, i lepiej, żebyś je zapamiętał. Wszystkie prowadzone prace muszą być zgodne ze złożonym u niego programem konserwacji. Jeśli konieczne będzie jakieś odstępstwo od niego, musisz uzyskać na nie pisemną zgodę WKZ. I to właśnie znaczne zbiurokratyzowanie wszelkich procedur jest chyba największym problemem inwestorów przy tego rodzaju remontach.
Mówiłeś o nowoczesnych materiałach i technologiach. Jak sądzisz, do jakiego stopnia będę mógł się posunąć w modernizacji mojego dworku?
To oczywiście zależy od podejścia WKZ, ale z mojej praktyki wynika, że dostaniesz zgodę na wymianę wszelkich instalacji czy ocieplenie budynku nowoczesnymi materiałami w rodzaju wełny skalanej, choć prawie na pewno od środka. Zwykle możliwa jest modyfikacja rozkładu wnętrza, natomiast zmiany w wyglądzie zewnętrznym są raczej trudne do wprowadzenia. Dotyczy to też dachu. O ile dostaniesz pewnie zgodę na uzupełnienie jego poszycia np. przy użyciu nowoczesnych dachówek, zamiast ręcznie formowanych, to już na pewno nie blachodachówki czy gontu bitumicznego. Oczywiście zdarzają się wyjątkowe sytuacje, gdzie stosowanie tego typu tanich materiałów jest aprobowane jako stan przejściowy z opcją wymiany w przyszłości na właściwe dla danego budynku. Z oknami i drzwiami jest podobnie. WKZ może zgodzić się na zastosowanie nowoczesnych konstrukcji drewnianych, ale może także zażądać wstawienia starego typu okien skrzynkowych czy ościeżnicowych. Często także pozwala na zastosowanie tanich „białych plastików”. Najważniejsze jest dobro zabytku. Okna zawsze można wymienić, a przy skromnych środkach finansowych lepiej mieć stan zamknięty oknem plastikowym niż nie mieć okien w budynku. Każdy przypadek jest inny i wymaga osobnego i drobiazgowego podejścia.
A czy ekipy, które bym zatrudniał, muszą mieć jakieś uprawnienia?
Nie, będziesz po prostu potrzebował dobrych fachowców w danej dziedzinie. Natomiast odpowiednie uprawnienia musi mieć osoba, która dany etap prac nadzoruje, zgodnie z Art. 37a. Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Tu chętnie Ci pomogę w ramach prac związanych z drewnem zabytkowym.
Z góry dziękuję, ale będę się musiał jeszcze solidnie zastanowić na tą inwestycją. Bo chociaż taki remont nie wydaje się niemożliwy do przeprowadzenia, to już widzę, że będzie trudniejszy i droższy niż w przypadku zwykłego domu.
Masz rację, ale pomyśl też o tym, że w ten sposób ocalisz od zniszczenia kawałek naszej historii i kultury. To przecież też się liczy.
Polecamy także poradnik o remontowaniu starego drewnianego domu.
Autor tekstu:
Mariusz Borowy
Dziennikarz-freelancer, wyprowadził się z miasta, mieszka i pracuje na Podlasiu, gdzie prowadzi wieczny remont chatki z 1927 r. Publikuje w wielu czasopismach i gazetach, m.in. Newsweek, Gazeta Wyborcza, Forbes, Żyjmy dłużej, Podróże. Pasjonat nowoczesnej architektury i technologii. Ostatnio zrealizował swoje marzenie i ukończył najlepszą w Polsce szkołę stolarską w Garbatce Letnisku. W ten sposób spełniło się proroctwo jego wychowawczyni z liceum, o tym, że jak tak dalej pójdzie, to wyląduje w zawodówce. Wylądował, a obecnie planuje przystąpić do egzaminu czeladniczego.
Jestem na wstępnym etapie dopiero zamiaru. Tym bardziej, że nie jest to i na pewno nie będzie moja własność. Sytuacja dość specyficzna.