Ile tak naprawdę kosztuje projekt, budowa i wykończenie domu w 2021?

Mariusz Borowy 10 minut czytania
Z tego tekstu dowiesz się

Od czego zależy ostateczny koszt budowy domu

Jak zmniejszyć wydatki na budowę

Czy warto brać się za to samemu

Ile będą kosztowały kolejne etapy powstawania domu

Ile kosztuje budowa domu? To pytanie stawia sobie każdy, kto ją planuje lub chociaż rozważa. I nic dziwnego, dla większości z nas będzie to przecież największa inwestycja w życiu. Pomimo że istnieją wskaźniki, np. publikowane przez GUS, które pomagają w prosty sposób obliczyć koszt budowy, to musimy pamiętać, że uzyskany w ten sposób wynik będzie szacunkowy. Tymczasem przy tak dużych kwotach, jakie wchodzą tu w grę, każde 10 proc. oznacza kilkadziesiąt tysięcy złotych. 

Nowy dom
Dom rodzinny

Dlatego informacja o tym, że przeciętny koszt budowy domu w średnim standardzie wynosi na początku 2021 r. ok 5-6 tys. zł/m2, nie daje odpowiedzi na pytanie, ile my wydamy na budowę naszego domu. Tym bardziej, że zarówno stawki robocizny jak i ceny materiałów budowlanych od wielu lat stale rosną, podnosząc co rok ogólny koszt budowy o 8-9 proc. W przypadku średniej wielkości domu, który w Polsce ma od 130 do 150 m2, oznacza to coroczny wzrost o ok 30-50 tys. zł.

By więc poznać dokładne koszty budowy domu, nie wystarczy mgliste wyobrażenie o jego przyszłej powierzchni. Potrzebny jest jego szczegółowy projekt, na podstawie którego możemy obliczyć zapotrzebowanie na konkretne materiały, zakres prac budowlanych oraz koszty robocizny.

Polecamy artykuł: Wykończenie domu. Jak do tego podejść?

Oszczędności na starcie: projekt domu

Wykonanie projektu to pierwszy – pomijając ewentualny zakup działki budowlanej i jej uzbrojenie – wydatek, jaki ponosimy w związku z budową domu. 

Ile nas to wyniesie? To zależy od naszych oczekiwań. Możemy bowiem zdecydować się na jeden z tysięcy dostępnych na rynku gotowych projektów lub rozpocząć współpracę z architektem. Ten pierwszy wariant to koszt ok 3-6 tys. z uwzględnieniem koniecznej adaptacji do naszych warunków. Projekt na zamówienie to już kwota od 5 do nawet 50 tys. w zależności od wielkości domu, jego skomplikowania, tego co jest zawarte w dokumentacji i … nazwiska architekta.

Fazę projektową należy potraktować bardzo starannie. Tym bardziej, że to na tym etapie możemy poczynić największe oszczędności. Podjęte w tym momencie decyzje będą za rok czy dwa lata przekładać się na idące w dziesiątki tysięcy złotych wydatki. Przede wszystkim należy przeanalizować swoje potrzeby i odpowiednio dobrać wielkość domu. Czy na pewno potrzebujemy pokoju gościnnego? To przecież 50-60 tys. zł. za niewielkie pomieszczenie. Z kolei różnica między dziesięcio- a dwunastometrowymi pokojami dwójki dzieci to 25-30 tys. zł.

Kolejna rzecz – tarasy. Na pewno będziemy przesiadywać na tarasie w sypialni? A w innych pokojach? Każdy taras to koszt ok 5-8 tys. zł. Czy te okna muszą mieć łuki? Prostokątne byłyby o jedną trzecią tańsze.

Niestandardowe drewniane drzwi wewnętrzne to koszt ok 1,5-2 tys. zł, tymczasem te wykonane z MDF i dostępne od ręki w handlu kosztują 300-500 zł. A przecież musimy ich kupić kilka par.

Remont domu
Budowa domu

Garaż w bryle budynku to bardzo wygodne rozwiązanie, ale czy na pewno warte tych 60- 80. a nawet 100 tysięcy złotych? Tak samo jest z piwnicą. Jej budowa podnosi koszt domu minimum o 20 proc. i znacznie wydłuża proces budowy. Czy na pewno jej potrzebujemy?

Takich pytań należy zadać sobie dziesiątki. Warto też przejrzeć listy błędów zamieszczanych w internecie przez osoby, które już zakończyły swoje budowy, to bardzo pouczająca i dająca do myślenia lektura.

Chcąc zmniejszyć przyszłe koszty należy też maksymalnie uprościć bryłę budynku. Przy tej samej powierzchni użytkowej przełoży się to na mniejszy koszt ścian, a przede wszystkim dachu. A to istotna pozycja kosztów. Jednocześnie warto jednak pamiętać, że nie każdy metr kwadratowy domu kosztuje tyle samo. Im większe pomieszczenie, tym mniejszy koszt wybudowania jego 1m2. Dlatego zmniejszając salon o kilka metrów zyskamy znacznie mniej niż gdybyśmy zrezygnowali z oddzielnego pomieszczenia o tej samej powierzchni. Nie zapominajmy też, że dom budujemy na długie lata. Dlatego nie warto rezygnować z funkcjonalnych rozwiązań, takich jak oddzielna spiżarnia czy pralnia, których będzie nam potem brakować przez całe życie.  

Żelazną zasadą szukania oszczędności jest konieczność brania pod uwagę ich długofalowych następstw. Dotyczy to zwłaszcza tych elementów, które w późniejszym okresie będą wpływały na koszty utrzymania domu. Decydując się np. na niskiej jakości materiały ociepleniowe nieznanego pochodzenia zamiast wełny skalnej od sprawdzonego dostawcy, możemy oszczędzić znaczną kwotę. Jednak straty ciepła i wynikające z nich wyższe koszty ogrzewania szybko ten zysk pochłoną, a następnie przez długie lata będą obciążać portfel inwestora.

Na etapie projektu należy też starannie zaplanować jakich i kiedy będziemy potrzebowali materiałów. Pamiętajmy, że logistyka pochłania nawet 10 proc. kosztów budowy. Wyskoczenie do marketu po tubę kleju nie kosztuje prawie nic. Ale takie codzienne kursowanie po jakiś drobiazg, który mogliśmy dawno kupić, może przełożyć się na stratę okrągłej sumki.

Czy wiesz, że…
Dom z poddaszem użytkowym będzie o ok 10-15 proc. tańszy niż wykonany z takich samych materiałów i mający taką samą powierzchnię dom parterowy. Wynika to z dużego udziału fundamentów i dachu w ogólnych kosztach budowy.

Zlecać – nie zlecać? System gospodarczy kontra deweloperski

Gdy już mamy projekt możemy zacząć budowanie. Ale wcześniej musimy jeszcze podjąć decyzję o sposobie prowadzenia prac. Mamy tu kilka możliwości. Możemy zdecydować się na system zlecany, nazywany też deweloperskim, czyli powierzenie zbudowania domu od A do Z jednej firmie. To najprostszy i, niestety, najdroższy wariant. Istnieją tu dwie możliwości: w pierwszej firma buduje na naszej działce wybrany przez nas budynek. W drugiej kupujemy dom już wybudowany, który jest wystawiony na sprzedaż. W tym wypadku cena często jest wypadkową nie tyle kosztów materiałów, robocizny itp., ale po prostu lokalizacji. Położenie w renomowanej dzielnicy dużego miasta może ją wywindować do poziomu 20-30 tys. zł/m2, przeciętnie będzie to ok 5,5-8 tys. zł/m2.

Przeciwieństwem systemu deweloperskiego jest budowa systemem gospodarczym, czyli własnymi rękami. Ta opcja będzie najtańsza. Różnica w cenie w porównaniu z systemem deweloperskim to od 15 do ok 20 proc. Ten wyższy próg oszczędności uzyskamy, jeśli na budowie będziemy potrafili zrobić dosłownie wszystko, łącznie z instalacjami. Tyle bowiem wynoszą średnio koszty robocizny.

Budowa
Koszty budowy domu

Czy wiesz, że… Najważniejszą umiejętnością inwestora jest… targowanie się i wyszukiwanie okazji.

Ceny proponowane przez ekipy budowlane mogą różnić się nawet dwukrotnie. Zawsze należy więc sprawdzać, jak wygląda sytuacja na rynku i ewentualnie śmiało negocjować. To samo dotyczy materiałów budowlanych. Prawie zawsze możemy uzyskać jakiś rabat, o ile o niego poprosimy. Pamiętaj, że 3-5 proc. wywalczonej obniżki oznacza w przypadku większości materiałów kilka tysięcy złotych oszczędności.

Pomiędzy tymi dwiema metodami budowania mieści się jeszcze system kontraktowy. Polega on na zatrudnianiu do kolejnych prac różnych ekip. W ten sposób budujemy drożej niż gdybyśmy wszystko robili sami, ale taniej niż w systemie zlecanym. Wymaga to od nas sporej wiedzy i… żelaznych nerwów. Negocjowanie cen, kontrolowanie wykonania zleconych prac i egzekwowanie terminów wymaga w przypadku niektórych wykonawców naprawdę sporo energii. To właśnie budowy prowadzone systemem kontraktowym są źródłem tych mrożących krew w żyłach opowieści o znikających ekipach i posiwiałych ze stresu inwestorach.

Koszty budowy domu krok po kroku

Gdy już wiemy, jak chcemy prowadzić budowę, możemy wreszcie do niej przystąpić.

Jej koszty będą rozkładać się na kolejne etapy:

Stan zero

Stan zero, czyli fundamenty, ściana fundamentowa wraz z niezbędnymi wykopami i izolacją, pochłonie pierwsze 10 proc. W przypadku trudnych warunków geologicznych lub skomplikowanej linii ścian kwota ta może jednak wzrosnąć nawet dwukrotnie.

Stan surowy otwarty

Ściany, stropy, murowane schody, więźba i pokrycie dachu, to kolejne około 25 proc. kosztów. Ostateczna kwota w znacznym stopniu zależy tu od technologii, w jakiej stawiane są ściany oraz stopnia skomplikowania dachu. O ile prosty, dwuspadowy, będzie w przypadku przeciętnej wielkości domu kosztował około 35-45 tys. zł, to w przypadku bardziej skomplikowanej konstrukcji kwota ta może wzrosnąć dwukrotnie i więcej.

Koszty ocieplenia dachu i koszty budowy ścian

Wszelkie załamania linii dachu, lukarny itp. podnoszą też koszt jego ocieplenia. Dla prostego dachu wyniosą one ok 7-9 tys. zł za wysokiej jakości wełnę skalną i drugie tyle na robociznę. W przypadku „połamanego” dachu zwłaszcza ta druga pozycja będzie istotnie wyższa. Co ważne wraz z poziomem skomplikowania dachu rośnie ryzyko wystąpienia błędów w jego izolacji. A te mogą skutkować pojawieniem się mostków cieplnych i kondensacją wilgoci wewnątrz jego konstrukcji.

Z kolei koszt ścian zależy od ich rodzaju. Dla konstrukcji jednowarstwowej z betonu komórkowego lub pustaków ceramicznych będzie to ok 220- 270 zł/m2. Ściana dwuwarstwowa, składająca się z muru i warstwy ociepleniowej to ok 210-330 zł/m2, a trójwarstwowa, w której termoizolacja znajduje się między dwoma murami 320-450 zł/m2. Zastosowanie ciekawej, choć wciąż mało popularnej technologii izolujących elementów szalunkowych to koszt 240-260n zł/m2. Z kolei ściana w zdobywającej popularność technologii szkieletowej kosztuje ok 230-260 zł/m2.

Czy wiesz, że…
Ze względu na niższe koszty materiałów i ich transportu oraz krótszy czas budowy i możliwość zastosowania słabszych fundamentów, technologia szkieletowa jest o około 10-20 proc. tańsza od murowanej. Problem w tym, że wciąż jest ona stosunkowo mało popularna, dlatego dość trudno znaleźć znających się na niej wykonawców. A to ważne, bo jest ona zdecydowanie mniej odporna na błędy. Dlatego, zanim zdecydujemy się na technologię szkieletową, upewnijmy się, że znajdziemy odpowiednią firmę, która wzniesie nasz dom, a pobliskie składy budowlane są w stanie dostarczyć nam odpowiednie materiały.

Nowy dom
Wykończenie domu


Stan surowy zamknięty

Dom z oknami, drzwiami, wylewkami pod podłogi i zaizolowany termicznie. Wszystko to pochłonie kolejne 15 proc., o ile zastosujemy standardowe okna. Tu wszelkie odstępstwa czy to dotyczące kształtu czy rozmiaru przeszklenia, mogą pociągnąć za sobą skokowy wzrost cen. Na tym etapie – o ile to możliwe – warto rozważyć zastosowanie lepszych materiałów ociepleniowych, lub ich grubszej warstwy. Warto pamiętać, że każda złotówka wydana na wełnę skalną dobrej jakości, to tak naprawdę inwestycja, która szybko zacznie na siebie zarabiać.
Potem pozostaje nam rozprowadzenie instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej i elektrycznej oraz położenie tynków i wykończenie elewacji, co łącznie pochłonie kolejne 20 proc.

Stan deweloperski i koszt wykończenia i urządzenia domu 

I wreszcie możemy wykańczać nasz dom. Tynkowanie ścian wewnętrznych i sufitów, położenie posadzek, zamontowanie drzwi, urządzenie kotłowni, dokończenie położonej wcześniej instalacji elektrycznej to prace, które doprowadzą naszą budowę do etapu, który firmy budowlane lubią nazywać  stanem deweloperskim. Ten stosunkowo nowy na naszym rynku termin stosowany jest głównie przez deweloperów budujących domy na sprzedaż. To umowne określenie opisujące budynek, lub mieszkanie, w którym pozostały do wykonania głównie lekkie prace wykończeniowe w rodzaju malowania, montażu wykładzin, ewentualnie położenia płytek ceramicznych. Osiągnięcie tego etapu, wraz z dalszymi pracami wykończeniowymi pochłania łącznie ok 15 proc. 

Najprzyjemniejszy etap to urządzanie domu, widać już koniec budowy, a wybór mebli do kuchni, armatury łazienkowej czy urządzanie ogrodu to sama przyjemność, która będzie nas kosztować ostatnie 20 proc. ogólnej sumy kosztów.

Te dwa ostatnie etapy, gdy już widzimy koniec budowy, pochłoną więc łącznie ok 2-2,5 tys. zł.

Chyba że zdecydujemy się odrobinę zaszaleć. Marmur i luksusowa wanna czy kabina prysznicowa w łazience, komplet mebli kuchennych za 100 tys., egzotyczne drewno na podłodze w cenie 400-500 zł/m2 i szybko okazuje się, że wykończenie domu może kosztować nawet 4-5 tys. zł/m2. To już jednak rozrywka dla bogatych.

Czy wiesz, że…
Ciekawą alternatywą dla osób chcących uniknąć mozolnej budowy mogą okazać się domy prefabrykowane. Powstają one w kilka dni z gotowych elementów produkowanych w fabrykach. Wytwarzane są one w technologii szkieletowej lub jako prefabrykaty betonowe albo keramzybetonowe. Cały proces budowy wraz z wykończeniem pod klucz nie trwa zwykle dłużej niż kilka tygodni. Ceny takich rozwiązań to około 4-6 tys. zł/m2

Koszt ogrzewania domu

Warto pamiętać, że wraz z końcem budowy nie kończą się nasze wydatki. Musimy jeszcze zadbać o odpowiednie źródło ciepła. Tu rozrzut cenowy jest bardzo duży, a dodatkowym utrudnieniem jest fakt, że podjęta decyzja wpłynie na koszty ogrzewania domu i naszą wygodę przez wiele lat. 

Obecnie możemy wybierać spośród pieców opalanych węglem w postaci ekogroszku, peletem drewnianym, olejem opałowym i gazem. Poza tym, dom można ogrzewać energią elektryczną, bezpośrednio lub przy pomocy pompy ciepła. 

Inwestycja w piec na gaz to wydatek od 2 tys. zł w górę. Do tego doliczyć trzeba jednak jeszcze 7-8 tys. na koszty zbiornika i jego montażu. Kocioł na olej opałowy będzie kosztował od ok 8 do 15 tys. zł. Ceny pieców na pelet i ekogroszek zaczynają się od ok 6 tys. zł. 

Stosunkowo najmniej będzie kosztowało uruchomienie ogrzewania elektrycznego. Nie ma tu pieca, tylko same grzejniki czy inne źródła ciepła. By jednak miało to jakikolwiek sens ekonomiczny, dom musi być wyposażony w instalację fotowoltaiczną. A ta wiąże się z wydatkami rzędu 25-35 tys. zł, ale tu możemy liczyć na dotację w wysokości 5 tys zł. a koszt inwestycji odpisać od podatku.

Panele solarne będą niezbędne również przy pompie ciepła. To bardzo wygodne, zupełnie bezobsługowe urządzenie. Niestety jego koszty mogą sięgnąć 30 tys. dla przeciętnej wielkości domu.

Czy wiesz, że…
Wełna skalna niskiej jakości może po jakimś czasie osiadać pod własnym ciężarem. Powstające w ten sposób szczeliny w warstwie ociepleniowej – same w sobie bardzo niepożądane – odsłaniają często miejsce styku stropu ze ścianą, co sprawia, że zaczyna on działać jak wielki radiator odprowadzający ciepło z budynku.

Warto też pamiętać, że wchodzące w tym roku w życie przepisy wymuszają instalację rekuperacji. Dla budującego przeciętnej wielkości dom jednorodzinny wiąże się to z wydatkiem około 15-25 tys. zł. W związku z nowymi wymogami wzrosną tez koszty ocieplania budynków, które będą musiały spełniać wyższe normy energetyczne. W tym wypadku inwestorzy mogą się przynajmniej pocieszać, ze dzięki temu mniej będą wydawali na ogrzewanie swoich domów.

Jaka technologia budowy domu jest najtańsza?
Obecnie jest to beton komórkowy o grubości bloczków umożliwiającej budowę ściany pojedynczej.
Jak tanio wybudować dom?
Wybierzmy z katalogu projekt możliwie niewielkiego domu o prostej bryle i dwuspadowym dachu. A potem zastosujmy technologię, w której czujemy się pewnie i budujmy we własnym zakresie, jak najmniej posiłkując się pomocą fachowców.
Na czym nie można oszczędzać przy budowie domu?
Na fundamentach, ścianach i innych elementach konstrukcyjnych. Glazurę drugiej kategorii czy tanie panele podłogowe zawsze będziemy mogli zmienić albo nauczymy się z nimi żyć. Źle postawiona konstrukcja może skutkować katastrofą budowlaną lub bardzo kosztownymi robotami remontowymi. Na ociepleniu. Tu działa popularne powiedzonko: biednego nie stać na tanie. Rachunek jest prosty, niskiej jakości materiały i niedroga ekipa partaczy, równa się fortuna tracona w każdy sezon grzewczy.
Czego należy wystrzegać się na budowie?
Tanich fachowców z wolnymi terminami. W aktualnej sytuacji boomu budowlanego może to oznaczać tylko jedno: jeszcze nic im nigdzie nie wyszło dobrze.

WARTO WIEDZIEĆ:

https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/cena-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynku-mieszkalnego-oddanego-do-uzytkowania,8,1.html

https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-produkcji-budowlano-montazowej-w-styczniu-2021-roku,15,26.html

https://www.piib.org.pl/aktualnosci/informacje-biezace/4461-terminarz-cyfryzacji-procesu-budowlanego

 

 

 

 

Opinie

  • 10 metrowe pokoje dla dzieci? I na dodatek z wentylacją grawitacyjną, czyli w praktyce jej brakiem. Dzieci mieszkające w takich klitkach bez wentylacji mechanicznej, mogą być wręcz upośledzone intelektualnie ze względu na poziom dwutlenku węgla! Rozsądne minimum to 15 metrów bez żadnych skosów, optymalna powierzchnia to 18 metrów i więcej.

    • To prawda, że 10m2 to stosunkowo mała powierzchnia na pokój dziecięcy, i gotowi jesteśmy zgodzić się, że
      optymalna wielkość to 18 m2. Z drugiej jednak strony należy przyjąć, że wielkość poszczególnych
      pomieszczeń i samego domu w przypadku większości inwestorów dyktowana jest przez ich możliwości
      finansowe. Co w polskich realiach oznacza często właśnie pokoje sypialniane o pow. 10 – i mniej –
      metrów. O tym jak takie rozwiązania są popularne świadczy wysyp projektów domów, z takiej mniej-
      więcej wielkości pokojami. Warto też pamiętać, że średnia powierzchnia mieszkalna przypadająca na
      osobę w naszym kraju to ok 28m2, z czego ponad połowa wchodzi w skład części wspólnych.
      Co do ewentualnego wpływu małych pomieszczeń na kondycję umysłową ich mieszkańców, to wydaje
      się, że taka korelacja nie zachodzi. Dowodem może być fakt, że miliony dzieci z PRL, które dorastały w
      kilkumetrowych pokoikach w blokach, wydaje się być w miarę normalnie funkcjonującymi dorosłymi.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Polecamy również:

Pomysły na ścianę w salonie. Infografika

Przestrzeń w której żyjemy, potrafi kształtować nasze samopoczucie. Począwszy od rodzaju przedmiotów i ich ułożenia, po szczegóły i elementy, na które możemy pozornie nie zwracać uwagi. Tak jak ściany.