Koszty budowy domu 2022 – ile wydamy na projekt, budowę i wykończenie?

Marek Biryt 8 minut czytania
Z tego tekstu dowiesz się

O ile wzrosły koszty budowy domów w ostatnich latach

Ile wyniesie koszt projektu domu

O kosztach, które napotkamy przy stanie surowym otwartym

O kosztach prac przy stanie surowym zamkniętym

O kosztach przy stanie deweloperskim

Ile wyniesie wykończenie domu

Jak obniżyć koszty budowy domu

Zapadła decyzja: budujemy własny dom. Tylko czy 2022 rok będzie dobrym okresem dla realizacji tego planu? Z jakimi kosztami trzeba będzie się liczyć w porównaniu do lat ubiegłych i gdzie szukać oszczędności, a gdzie ich unikać za wszelką cenę? Prześledźmy to na realnym przykładzie…

Plan budowy
Koszty budowy domu 2022

Drastyczne zmiany, jakie przyniósł rok 2020 i wybuch epidemii COVID-19 odbiły się również na budownictwie. Coraz więcej z nas zdało sobie sprawę, że w aktualnej sytuacji, pracując w dużej mierze zdalnie, nie potrzebują mieszkać pięć minut od centrum, a domek z ogródkiem to bardziej perspektywiczna alternatywa, szczególnie, jeśli mamy w planach (lub już nie tylko w planach) powiększenie rodziny. Czy jednak jest to alternatywa równie atrakcyjna finansowo?

Na początku powinniśmy zdać sobie sprawę, że trudno jest oszacować, jak mogą zmieniać się koszty materiałów i robocizny w kolejnych miesiącach 2022 roku z uwagi na wciąż niepewną sytuację pandemiczną. Możemy jednak posłużyć się fluktuacjami cen sprzed i w trakcie pandemii, by oszacować, ile będzie nas kosztować nasza inwestycja w tym roku.

Przeczytaj też: Od gruntu aż po dach, czyli jak oszczędzić na budowie domu

Chęci na własny dom rosną, ceny też

W ciągu ostatnich trzech lat koszty budowy domów wzrosły o średnio 20%. Jednym z decydujących tu czynników jest znaczny skok cen materiałów budowlanych, w przypadku np. blach stalowych sięgający nawet 100 proc. Duże wzrosty odnotowały także płyty OSB (62,8 proc.) czy izolacje termiczne. Związane jest to także z niedoborami na rynku, spowodowanymi masowym boomem na rynku budownictwa jednorodzinnego. 

Średnia zwyżka cen materiałów nie jest aż tak zaporowa dla chętnych na własny dom, wciąż jednak należy liczyć się ze wzrostem cen materiałów o około 25 proc. W znaczący sposób przekłada się to niestety na łączny, rzeczywisty wzrost kosztów budowy domu jednorodzinnego. Za naszą wymarzoną inwestycję będziemy musieli zapłacić około o 14 proc. więcej, niż w zeszłym roku. Koszty te poszły więc do góry blisko dwukrotnie w porównaniu do lat minionych, w których wzrosty wynosiły “zaledwie” 7-9 proc.

Na szczęście jednak, wciąż możliwe są pewne oszczędności, ale o tym w dalszej części artykułu.

Przeczytaj też: Dom drewniany czy murowany? Jaki wybrać?

Wyższe ceny budowy domów związane są nie tylko ze wzrostem cen materiałów, ale również zmianami w prawie obowiązującymi od 2021 roku. WT2021, czyli nowe Warunki Techniczne 2021, zaostrzają wymogi względem termoizolacyjności nowo budowanych domów, nakazując, by były przynajmniej energooszczędne. Oczywiście, w dalszej perspektywie zaowocuje to oszczędnościami na energii, jednak w momencie realizacji inwestycji wiąże się to z kolejnym wzrostem kosztów.

Budowa domu
Ile wydamy na projekt, budowę i wykończenie?

Czy w kwestii projektu warto iść na gotowe?

Przejdźmy jednak do konkretów i prześledźmy, o jakich kosztach możemy mówić w przypadku piętrowego domu bez piwnicy o powierzchni 140 m2, będącego metrażem odpowiednim dla większości czteroosobowych, lub nawet większych rodzin. Nasze kalkulacje oprzemy na założeniu, że budowa będzie odbywać się systemem gospodarczym, co pozwoli oszczędzić nawet 20 proc. w stosunku do postawienia analogicznej nieruchomości systemem zleconym.

Na początek – projekt. Tutaj na szczęście sytuacja wydaje się stabilna. Cena zależy przede wszystkim od tego, czy zdecydujemy się na już gotową propozycję, czy chcemy, by została stworzona od nowa, zgodnie z naszymi oczekiwaniami. W przypadku „gotowca” powinniśmy liczyć się w wydatkiem rzędu 3-5 tys. zł, jeśli zaś zależy nam na tym, by nasz dom był jedyny i niepowtarzalny, koszty wzrastają do 10, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych – w zależności od renomy architekta. Plusem gotowych projektów jest również obecność kosztorysu „w pakiecie”, co czyni realizację inwestycji nieco szybszą i prostszą. 

Mamy projekt i uzbrojoną działkę, możemy więc zacząć budowę.

Pierwszy krok na drodze do naszego domu to stan zerowy, czyli przede wszystkim roboty ziemne, fundamenty wraz z izolacją i schody zewnętrzne. Całość tych prac pochłonie od 30 do 40 tysięcy złotych dla przedstawionego powyżej metrażu. 

Przeczytaj też: Jaka wielkość domu będzie optymalna dla całej rodziny?

Stan surowy otwarty, czyli zaczynają się schody

Kolejny etap to stan surowy otwarty, podczas realizacji którego nasz budynek zaczyna już nabierać kształtu: pojawiają się ściany, stropy, murowane schody oraz więźba i pokrycie dachu. Tutaj już wyraźnie widać też możliwe rozbieżności cenowe, na przykład w konstrukcji dachu. My jednak zdecydujemy się na prosty, dwuspadowy dach, co pozwoli nam zamknąć ten etap robót w łącznej kwocie 200-215 tys. zł netto.

Wykończenie domu
Etap wykończenia domu

Polecamy artykuł: Dom na zgłoszenie – co warto wiedzieć?

Dom zamknięty

Stan surowy zamknięty to m.in. montaż stolarki okiennej, drzwi, ścianki działowe, wylewki pod podłogi i izolacje termiczne. Jest to zarazem etap, który w dużej mierze decyduje o komforcie naszego życia w nowowybudowanym domu. Dlatego też warto zadbać o wysoką jakość materiałów ociepleniowych – rozwiązania takie jak wełna skalna zapewnią nam komfort termiczny nie tylko zimą, ale również latem, a przy okazji zagwarantują komfort psychiczny przy opłacaniu rachunków za energię. Koszty prac oraz materiałów wyniosą tutaj między 60 a 65 tys. zł netto, co na ten moment oznacza kwotę całkowitą wynoszącą 260-280 tys. zł netto.

Stan deweloperski a stan naszego konta

Zbliżamy się do szczęśliwego finału: łączne koszty budowy domu 140 m2 dla stanu deweloperskiego, obejmującego już instalacje wewnętrzne (wodociągową, kanalizacyjną i elektryczną), tynki, gładź, elewacje, ocieplenie dachu, posadzki oraz kotłownię z piecem w 2022 roku mogą wynieść w granicach 376-410 tys. zł netto. Stanowi to znaczący wzrost w stosunku do 2021 roku, w którym za podobny zakres prac zapłacilibyśmy 330-360 tys. zł netto.

Polecamy artykuł: Dom na zgłoszenie – poznaj nowe przepisy i regulacje prawne 2022

Wykończenie domu bez wykończenia rezerw budżetowych

I na koniec… oczywiście wykończenie. Etap z jednej strony najprzyjemniejszy, a z drugiej potrafiący skutecznie zweryfikować zakładany pierwotnie budżet. Niezależnie od koniunktury na rynku budowlanym możemy bezpiecznie założyć, że prace wykończeniowe pochłoną 1000-2000 zł/m2. Przyjmując środek tych widełek, wydatek rzędu około 200-220 tys. zł pozwoli nam wykończyć nasz dom w standardzie, który zachowa swój poziom przez długi czas.

Łącznie więc możemy oszacować, że za budowę i wykończenie domu o powierzchni 140 m2 w 2022 roku zapłacimy około 576-630 tys. zł netto. Plus oczywiście koszt działki, przyłączenia mediów, urządzenia ogrodu i ogrodzenia naszej posesji.

A może 20 metrów mniej?

Powiedzmy jednak, że mamy mniejszą rodzinę lub po prostu skromniejszy budżet, lecz wciąż zależy nam na komforcie, jaki daje przestrzeń. Wtedy warto rozważyć nieco mniejszy metraż, na przykład na poziomie 120m2. Prześledźmy więc etap po etapie, jak mogą kształtować się koszty budowy domu 120m2 w 2022 roku, zakładając ceny materiałów i robocizny przedstawione powyżej. 

Stan zerowy pochłonie około 25-35 tys. zł, oczywiście przy założeniu, że pozostajemy przy koncepcji piętrowego domu bez piwnicy. Doprowadzenie naszej nieruchomości do stanu surowego otwartego zatrzyma licznik wydatków na kwocie 172-185 tys. zł, stan zamknięty to łącznie 224-240 tys. zł przeznaczone na budowę.

Koszty sfinalizowania stanu deweloperskiego powinny zamknąć się w 323-353 tys. zł netto, nadchodzi czas na wykończenie. Przyjmując podobne założenia, jak przy nieruchomości o 20 metrów większej, należy przyjąć, że na wykończenie i wyposażenie należy przeznaczyć 170-190 tys zł netto.

Reasumując, koszty budowy i wykończenia domu o powierzchni 120 m2 w 2022 roku szacunkowo wynosić będą 493-543 tys. zł netto, możemy więc oszczędzić nawet około 80-100 tys. zł w stosunku do domu o 20 metrów większego.

Przeczytaj też: Wykończenie domu. Jak do tego podejść?

Ceny rosną, a dom tańszy? Czemu nie!

Teraz dobre wiadomości: możemy obniżyć finalny koszt naszej wymarzonej inwestycji bez kompromisów wpływających na komfort naszego mieszkania. Po prostu, należy sobie zadać pytanie, czy naprawdę potrzebujemy pewnych „udogodnień”?

Zaczynając od dołu: piwnica. Oczywiście, można tam składować wiele mniej potrzebnych rzeczy, ale koniec końców o rzeczach tych zwykle się zapomina, a o większym nawet o 20 proc. koszcie budowy domu zapomnieć jest dużo trudniej. 

Jak w prosty sposób oszczędzić nawet 80 tysięcy złotych? Zrezygnować z garażu w bryle budynku. Wiata garażowa w podobny sposób zabezpieczy nasz samochód przed warunkami atmosferycznymi, a oszczędność finansowa może równać się kosztom zakupu nowego auta. Prosta kalkulacja! 

Dodatkowy pokój o powierzchni 12 m2 to 60 tys. więcej do łącznego kosztu inwestycji. Każdy kolejny balkon – przynajmniej 5 tys. zł. Czy naprawdę więc potrzebujemy ich aż czterech? A może wystarczą dwa?

Wykończenie to oczywiście prawdziwe pole do popisów, zarówno rozrzutności, jak i oszczędności. My proponujemy jednak sensowne konsensusy: zamiast droższego egzotycznego drewna parkietowego możemy postawić na panele, oczywiście odpowiedniej jakości. Drzwi z pełnego drewna na zamówienie można zastąpić gotowymi propozycjami z MDF.

Przed czym jednak stanowczo przestrzegamy, to oszczędności  fundamentach, ścianach i pozostałych elementach konstrukcji budynku.  Tutaj pole manewru jest znacznie mniejsze, ponieważ tańsze rozwiązania to nierzadko dużo niższa trwałość, a tym samym żywotność budynku, a nawet ryzyko katastrofy budowlanej. 

W przypadku materiałów termoizolacyjnych w grę wchodzą również kwestie naszego komfortu, kosztów ogrzewania budynku oraz zgodności z obowiązującymi przepisami. Dlatego zamiast tanich, nieznanych rozwiązań, lepiej postawić na sprawdzone produkty renomowanych producentów, takie jak wełna skalna.

Dzięki temu prostemu przeanalizowaniu naszych realnych potrzeb i przy umiejętnym zaplanowaniu każdego etapu prac budowlanych i wykończeniowych, możemy więc w dużej mierze zniwelować wzrosty cen materiałów i robocizny. Wybierając z kolei materiały i rozwiązania odpowiedniej jakości, zyskujemy spokój, że nasza inwestycja będzie mniej kosztowna już na etapie jej eksploatacji.

Gdzie najlepiej szukać oszczędności przy budowie domu?

Na etapie projektu, rezygnując z niektórych pomieszczeń, jak np. garaż czy piwnica
Na etapie stawiania fundamentów
Wybierając tańsze materiały budowlane, np. termoizolację
Na rozwiązaniach związanych ze standardem WT 2021

Na etapie projektu, rezygnując z niektórych pomieszczeń, jak np. garaż czy piwnica

Dobra aranżacja przestrzeni jest ważnym etapem domu na zgłoszenie

O ile wzrósł szacunkowy koszt budowy domu o powierzchni 140 m2 do stanu deweloperskiego w stosunku do 2021 roku?

Na szczęście nie wzrósł, a nawet spadł – o około 23 tys zł netto
O około 4-5 tys zł
O około 46-50 tys zł netto
O około 75-82 tys zł netto

O około 46-50 tys zł netto

Dom na zgłoszenie

O ile niższy będzie szacunkowy, całkowity koszt budowy domu 120 m2 w stosunku do domu o powierzchni 140 m2?

Różnica będzie prawie niezauważalna
20-24 tys. zl netto
40-50 tys. zł netto
80-100 tys. zł

80-100 tys. zł

Dom z drewna

Opinie

    • Dużo oczywiście zależy od samego projektu, doboru materiałów i kosztów robocizny, trzeba też pamiętać, że im mniejsza powierzchnia domu, tym większy koszt budowy metra kwadratowego. Można jednak przyjąć za realną kwotę 250-350 tys. złotych netto.

  • Mam postawiony dom w stanie surowym zamknietym. Około 120 metrow kwadratowych. Jaki jest koszt do doprowadzenia do stanu gdzie mozna juz w nim zamieszkac.

    • Wszystko jest zależne od danego projektu. Jeżeli uwzględnimy założenia opisane wyżej, koszt wykończenia wyniesie 220-260 tys. zł netto. Jednak dane są oparte o konkretny projekt opisany w naszym artykule.

  • Na ten moment większość wycen jakie dostaję na realizację domu ok 140m2 (prosta bryła, dach dwuspadowy, technologia szkieletowa prefabrykowana) oscyluje w granicach 730k netto za stan deweloperski z pompą ciepła i rekuperacją. Doliczając wykończenie w raczej średnim standardzie wyjdzie co najmniej 1mln (bez ceny działki). Także prawie dwa razy tyle ile w artykule 🙂

    • Wyliczenia w artykule są pod stan pod klucz, systemem gospodarczym vs kompletna usługa, która zwykle jest obecnie nawet kilkadziesiąt procent droższa. Wyliczenie faktycznie nie uwzględnia pompy ciepła i rekuperacji. Podobnie jak np. fotowoltaiki. Technologia szkieletowa jest szybka, ale niekoniecznie najtańsza, szczególnie przy aktualnych wzrostach cen drewna i innych materiałów. Dodatkowo artykuł napisany był w 2021 r. przed wprowadzeniem Polskiego Ładu, co za tym idzie, napisany był przed gwałtownym wzrostem cen.

  • Chciałbym wybudować dom 80m2.
    Jaki był by calkowity koszt domu z wykończeniem? Odchodzi koszt działki.

  • Witam, chciałbym kupić dom w stanie surowym otwartym (zabudowa bliźniacza) metraż domu wynosi 95.07m2 ( nie liczę garażu.) Jakie mniej więcej koszty poniosę do stanu pod klucz że mieszkać będę mógł. Pozdrawiam

    • Od stanu surowego otwartego do stanu pod klucz, koszty będą się wahać w granicach 300-350 tys.zł netto.

  • Samochody używane idą już w dół z ceną, bo też był duży wzrost cenowy za uzywane auta, jestem ciekaw czy przeniesie się to też na ceny nieruchomości czy materiałów budowlanych, w tym momencie ceny nieruchomości to jakiś absurd, więc nawet przy wyższych cenach materiałów jest lepiej się pobudowac niż kupić dom i wyłożyć na remont. Planuje budowę ok 130m2 normalny zwykly domek z jednostanowiskowm garażem, jestem ciekaw czy zamieszczę się w kwocie 500.000zl i nie mówię tu o systemie gospodarczym.

    • Dla domu 90 m2, odliczając koszt działki, możemy przyjąć, że koszt budowy domu pod klucz wyniesie 4-5 tys. za m2

    • Dla domu parterowego 90 m2 pod klucz należy przyjąć 4-5 tys. za m2 doliczając koszt działki.

    • Zakładając, że powierzchnia zabudowy wyniesie 100m2, można szacować, że koszt budowy i wykończenia wyniesie 500-550 tys. zł netto.

    • Przy powierzchni 550 m2 można przyjąć 4-5 tys. za m2 pod stan pod klucz pomijając koszt działki.

  • A jak liczyczy się koszt piwncy? Biorąc przykład że dom 140 metrów pietrowy bez piwnicy by kosztował 700k. To ile by wyszło z piwnicą?

    • Temat jest bardzo szeroki, ponieważ dużo zależy m.in. od rodzaju terenu, na którym ma zostać wybudowany dom. Przy bardziej podmokłym gruncie koszty budowy piwnicy znacznie wzrosną. Można jednak przyjąć, że całkowity koszt metra kwadratowego piwnicy powinien zamknąć się w 1500 złotych.

  • Witam, ile by kosztowało wybudowanie domu dwu piętrowego 140m2, plus strych użytkowy (3 poziomy w sumie) W STANIE DEWELOPERSKIM z garażem 35m2?

    Dziękuję 🙂

    • Bardzo trudno tutaj oszacować koszty, ponieważ są uzależnione od wielu czynników, m.in. finalnego projektu domu, użytych materiałów i technologii, kosztów robocizny, lokalizacji działki itd.

      Możemy jednak przyjąć, że koszty będą porównywalne do w prezentowanego w artykule przypadku domu o podobnej powierzchni, czyli 376-410 tys. zł netto do stanu deweloperskiego. Należy dodatkowo liczyć się z kosztami garażu w bryle budynku – około 800 – 1000 zł/m2, co da nam około 24 000 – 30 000 zł dla garażu o wspomnianym przez Pana metrażu.

      Aby jednak dokładnie oszacować koszty budowy, sugerujemy zwrócić się już bezpośrednio do konkretnych wykonawców z prośbą o oszacowanie kosztorysu.
      Należy też pamiętać, że nasze kalkulacje zakładają, że budowa będzie odbywać się systemem gospodarczym, w przypadku systemu zleconego należy liczyć się z kosztami wyższymi nawet o 20 procent.

    • Możemy bardzo orientacyjnie oszacować koszt budowy do stanu developerskiego na poziomie 425-450 tys. zł netto. Ponieważ jednak finalne koszty są uzależnione od bardzo wielu czynników, m.in. projektu, użytych materiałów i technologii, kosztów robocizny, lokalizacji działki itd. sugerujemy po dokładną wycenę zwrócić się już bezpośrednio do firmy, która będzie realizowała inwestycję.

      O czym należy pamiętać – nasze kalkulacje zakładają, że budowa będzie odbywać się systemem gospodarczym, w przypadku systemu zleconego należy liczyć się z kosztami wyższymi nawet o 20 procent.

  • Czy warto przy obecnych cenach materiałów i usług zainwestować w dom pod hipotekę z kredytem na długie dekady? Czy lepiej odczekac z tym na spokojniejsze czasy? Dom murowany o całkowitej pow użytkowej 100m2 z poddaszem użytkowym. Czy 500tys powinno wystarczyc? Inwestycja oddana kompleksowo przykładowej firmie na stan “pod klucz” odchodzą koszty dzialki. Proszę o pomoc. POZDRAWIAM.

    • Trudno nam jednoznacznie odpowiedzieć, kiedy nadejdą owe spokojniejsze czasy, bo tego tak naprawdę nie wie nikt. Sugerujemy zastanowić się nad własnymi potrzebami, wziąć pod uwagę Pańskie możliwości finansowe i odpowiedzieć na pytanie, czy potrzebuje Pan zaczynać inwestycję w tym momencie.

      Jeśli zaś chodzi o wspomniany przez Pana dom, kwota 500 tys. zł netto może okazać się wystarczająca, jednak jest to raczej dolna granica kosztów za taką nieruchomość. Najlepiej zwrócić się z tym pytaniem bezpośrednio do kilku firm budowlanych i porównać oferty. Co jeszcze sugerujemy, to dokładne porównanie zakresu prac określanych przez różne firmy jako wykończenie „pod klucz” – często jest on różnie definiowany i może się okazać, że w przypadku tańszych ofert będzie on po prostu skromniejszy.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Polecamy również:

Ciasny, ale własny, czyli jak samodzielnie zbudować dom na zgłoszenie

W ostatnich latach obserwuję prawdziwy wysyp małych domków, budowanych w oparciu o nowe przepisy. Pozwalają one na postawienie domu o powierzchni do 35 m2 jedynie na podstawie zgłoszenia do gminy, bez ubiegania się o pozwolenie budowlane. Pomyślałem sobie, że zbudowanie domku na zgłoszenie może być dobrym pomysłem. Umówiłem się więc na spotkanie z moim kolegą Alanem Sumara, którego firma buduje takie domy. Chciałem go podpytać, jak się zabrać do takiej inwestycji.