Dom na zgłoszenie – co warto wiedzieć?

Damian Czernik 7 minut czytania

projekt dom na zgłoszenie

Budowa własnego domu jest marzeniem wielu z nas. Rozwiązaniem jest tu dom na zgłoszenie. Zanim jednak wbijemy w ziemię symboliczną łopatę – musimy dopełnić szeregu formalności związanych z projektem. Mówimy tutaj o uzyskaniu wymaganej zgody na budowę. Według obwiązujących przepisów może ona toczyć się trybem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy.

Jak przygotować się do budowy domu na zgłoszenie i jak uprościć postępowanie administracyjne przy wyborze zgłoszenia budowy? Garść praktycznych porad znajdziesz poniżej.

Każdy, kto chce wybudować dom, musi uzyskać zgodę właściwego urzędu. Jest ona wydawana na podstawie dokumentów złożonych przez inwestora.

Bez uregulowania spraw formalnych nie możemy rozpocząć prac budowlanych. W przeciwnym razie możemy spodziewać się sankcji ze strony organu budowlanego. Zgody administracyjne odbywają się w formie pozwolenia na budowę – jednak w 2015 roku uchwalono nowelizację ustawy „Prawo budowlane”, która umożliwia budowę domu na zgłoszenie.

Zgłoszenie a pozwolenie na budowę

Zgodnie z obowiązującymi przepisami zgłoszenia budowy wymagają:

  • wolnostojące parterowe budynki gospodarcze (w tym garaże i altany);
  • wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, czyli budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2 (pod warunkiem że liczba tych obiektów na działce nie przekracza jednego na każde 500 m2 działki).

Procedura zgłoszenia budowy domu na zgłoszenie jest nieco prostsza i krótsza niż postępowanie prowadzące do wydania pozwolenia na budowę.

Na tzw. milczącą zgodę urzędu czeka się 30 dni, a na wydanie decyzji o pozwoleniu aż 65 dni.

W trakcie trwania procedury zgłaszania domu nie zawiadamia się właścicieli sąsiednich posesji, że za ich ogrodzeniem planowana jest budowa domu.

Przy pozwoleniu na budowę domu na zgłoszenie strony mają dodatkowo 14 dni na wniesienie sprzeciwu.

Warto również dodać, że zgłoszenie budowy domu nie będzie możliwe, gdy obszar oddziaływania projektowanego budynku będzie obejmował sąsiednią działkę.

Obszar oddziaływania budynku określa w dokumentacji architekt, który wykonał jego projekt bądź dokonał adaptacji.

Uwzględnia on takie aspekty jak ustalenie, czy projektowana inwestycja będzie uciążliwa dla sąsiednich działek, np:

  • przez zacienienie nieruchomości,
  • zagrożenie dla pomników przyrody,
  • poprzez zwiększenie zanieczyszczenia środowiska.

Jeśli obszar oddziaływania mieści się w granicach działki, na której ma stanąć dom na zgłoszenie, wtedy wystarczy złożyć wniosek zgłoszenia budowy. W innym przypadku konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

budowa domu na zgłoszenie

Co jest potrzebne do zgłoszenia budowy?

Do uzyskania zgłoszenia dołącza się te same dokumenty, co do wniosku o pozwolenie na budowę, czyli:

  • cztery egzemplarze dokumentacji budowlanej z projektami branżowymi,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomościami
  • decyzja o warunkach zabudowy lub wypis z planu zagospodarowania przestrzennego.

Do zgłoszenia budowy nie potrzebujemy zaświadczenia o mediach i dostępie do drogi.

Podobnie jak w postępowaniu o pozwolenie na budowę, następuje weryfikacja projektu budowlanego pod względem zgodności z obowiązującymi warunkami technicznymi oraz ustalonymi warunkami zabudowy lub z wypisem z planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli będzie to konieczne – dostaniemy wezwanie do usunięcia braków.

Następnie w ciągu 30 dni od zgłoszenia organ wystawia decyzję o sprzeciwie lub tzw. milczącą zgodę, która traktowana jest jako zgoda na budowę.

Inwestor przy braku sprzeciwu może przystąpić do realizacji robót budowlanych zgodnie z przyjętym projektem.

Jeśli dokonaliśmy zgłoszenia, budowa domu musi się rozpocząć nie później niż trzy lata od określonego w zgłoszeniu terminu jej rozpoczęcia, w przeciwnym wypadku wszystkie formalności będziemy musieli powtórzyć od początku.

Jaki dom na zgłoszenie?

Nowe przepisy budowlane ułatwiają inwestorom budowę małych budynków mieszkalnych.

Dzięki procedurze zgłoszenia budowy postępowanie administracyjne jest krótsze i mniej skomplikowane. Na zgłoszenie możemy budować wolnostojące obiekty rekreacji indywidualnej (czyli proste domki letniskowe), wolnostojące altany oraz parterowe budynki gospodarcze o powierzchni nie większej niż 35 m2.

Przepisy prawa budowlanego w bardzo łagodny sposób podchodzą do domów letniskowych, czyli przeznaczonych do zamieszkania okresowego. Zwalniają one takie domy z wymogów uzbrojenia działki, doprowadzenia ciepłej wody do umywalek, wyposażenia w instalacje grzewcze, z uzyskania odpowiedniej izolacyjności przegród itp.

Zgodnie z prawem, takie budynki mogą być nieocieplone i nieogrzewane. Jednak jeżeli chcemy korzystać z domku letniskowego także zimą, powinien mieć zapewnione ogrzewanie i ocieplenie ścian zgodnie z aktualnymi warunkami technicznymi – mimo że nie jest klasyfikowany jako całoroczny dom mieszkalny.

Domy bez pozwolenia całoroczne murowane czy drewniane?

Bez względu na to, czy planujemy budowę takiego domku w technologii szkieletowej, czy murowanej – zdecydowanie powinniśmy go ocieplić. Nie chodzi wyłącznie o ochronę przed mrozami, ale również przed upałami. Często zapominamy, że termoizolacja jest ważna również latem, ponieważ chroni przed nadmiernym nagrzewaniem się wnętrz.

projekt domu na zgłoszenie

Większość domów letniskowych to budynki drewniane, a te najczęściej ociepla się materiałem niepalnym, np. wełną skalną, która jest najbezpieczniejszą z izolacji, ponieważ ma najwyższą klasę reakcji na ogień A1.

Wykorzystujemy ją do ocieplania wszystkich elementów budynku, tj. elewacji, poddasza, podłóg, stropodachów oraz ścianek działowych.

Jako materiał izolacyjny ma również tę zaletę, że charakteryzuje się właściwościami paroprzepuszczalnymi – z docieplonych nią ścian i poddaszy łatwiej odprowadzana jest wilgoć, dzięki czemu zmniejsza się ryzyko rozwoju pleśni czy grzybów i łatwiej jest utrzymać komfort cieplny i zdrowy mikroklimat wewnątrz pomieszczeń.

Grubość wełny skalnej użytej do ocieplenia budynku na zgłoszenie powinna być na tyle duża, by zapewniać odpowiednią izolacyjność termiczną, a z drugiej strony taka inwestycja powinna być opłacalna, by początkowy wydatek zwrócił się w odpowiednim czasie.

Przyjmuje się, iż optymalna grubość izolacji dla poszczególnych przegród wynosi 25 cm dla elewacji, 15 cm dla podłóg, 7 cm dla ścian działowych oraz 35 cm (w dwóch warstwach) dla konstrukcji dachowej.

Dom letniskowy – na zgłoszenie czy pozwolenie?

Budować na zgłoszenie możemy nie tylko całoroczne domy mieszkalne. Budowa domu letniskowego wymaga mniejszych nakładów finansowych, łatwiejsza jest również procedura projektowania takiego budynku. Projektując taki obiekt, architekt musi trzymać się obowiązujących przepisów prawnych, czyli warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisów prawa budowlanego.

Zwróćmy uwagę, że ustawodawca w przepisach nie podaje prawnej definicji domu letniskowego. Z uwagi na przeznaczenie, tj. wykorzystywanie do celów mieszkalnych sezonowo, a nie całorocznie – należy go klasyfikować jako budynek rekreacji indywidualnej. Zgodnie z rozporządzeniem to budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Natomiast budynek przeznaczony do całorocznego korzystania klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Przy budowie budynku mieszkalnego musimy spełnić bardzo dużo wymagań – natomiast przy budowie budynku rekreacji indywidualnej wymagania te są ograniczone. Dużym ułatwieniem jest możliwość budowy takiego domu trybem zgłoszenia – bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Aby procedura zgłoszenia była możliwa, powinny być spełnione następujące warunki:

  • Projektowany dom letniskowy, czyli budynek rekreacji indywidualnej, musi być budynkiem wolnostojącym oraz parterowym.
  • Powierzchnia zabudowy takiego budynku nie powinna przekraczać 35 m2.
  • Liczba budynków rekreacji indywidualnej na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Jeżeli spełniamy powyższe kryteria, możemy dokonać zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej (np. starostwo powiatowe). Wniosek powinien zawierać formularz zgłoszenia, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 4 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego wraz z zagospodarowaniem terenu. Jeśli w terminie 30 dni od daty przedłożenia wniosku nie otrzymamy żadnego sprzeciwu, możemy rozpocząć wykonywanie robót i realizację projektu budowlanego.

Dom na zgłoszenie – wady

Budowa domu na zgłoszenie choć jest szybką drogą formalną do wybudowania domu, jest mniej bezpieczna dla inwestora. Dokonując zgłoszenia zamiaru budowy domu, musimy określić dokładne parametry planowanego budynku – w trakcie jego realizacji nie mamy możliwości wprowadzenia zmian projektowych. W przypadku istotnego odstąpienia od projektu budowlanego inwestor musi przedłożyć projekt zamienny i uzyskać wtedy pozwolenie na budowę. W tym wypadku uproszczona droga zgłoszenia już nie działa. W przypadku, gdy nie jesteśmy przekonani co do finalnego rzutu budynku, warto zostawić sobie furtkę w postaci możliwości dokonywania zmian w projektowanym budynku, a to nam umożliwia wyłącznie decyzja o pozwoleniu na budowę.

Dom bez pozwolenia – podsumowanie

Znając już podstawy ubiegania się o budowę domu bez pozwolenia i związane z tym procedury, jesteśmy gotowi do podjęcia kolejnych kroków w celu realizacji naszych marzeń o własnym wolnostojącym domu.

Możemy teraz zainspirować się stylami architektonicznymi z całego świata albo pomyśleć o budowie gotowego domu – sprawdź nasz artykuł-poradnik Domy z paczki.

Zobacz naszą infografikę na temat Domów z różnych stron świata.

Opinie

    • Jeżeli chodzi o budynki o powierzchni do 35m2 budowane na zgłoszenie np. budynki gospodarcze czy też domki letniskowe to prawo budowlane nie wprowadza żadnych ograniczeń dotyczących ich wysokości. Wymagania znajdować się mogą w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i właśnie w tych planach miejscowych często znajdują się zapisy dotyczące maksymalnej wysokości budynków.
      Należy jednak pamiętać, że budowane na zgłoszenie budynki muszą być parterowe. Oznacza to że nie mogą mieć pełnego piętra a jedynie antresolę. W przypadku gdy chcemy aby budynek miał pełne piętro użytkowe z przeznaczeniem na pobyt ludzi np. poddasze będziemy musieli starać się o pozwolenie na budowę.

  • Witam.
    Chcemy z żona, wybudować domek drewniany całoroczny na zgłoszenie 35m2 z poddaszem. Chcemy w nim zamieszkać na stałe. Czy jest to możliwe? Jak można to zrobić? Jakie MPZP musi widnieć w Gminie?
    Dziękuje za pomoc.

    • Oczywiście jest możliwość zamieszkania w takim budynku jednak trzeba będzie dopełnić formalności związanych ze zmianą sposobu użytkowania czyli dokonać zgłoszenia. Oczywiście budynek powinien być zgodny z wymaganiami stawianym budynkom mieszkalnym które określone zostały w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie Warunków Technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Jeżeli budynek nie będzie spełniał wymagań przepisów stawianym budynkom mieszkalnym, uzyskanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania może okazać się niemożliwe.

  • Witam chciałbym postawic drewniany domek na dzialce 1000m2 domek na zgloszenie dwa razy skladalam dokumenty ciagle odmowa czy trzeba zamiescic we wniosku warunki zabudowy.

    • Zgłoszenie budowy należy złożyć w miejscowym starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu w wydziale architektoniczno-budowlanym. Zgodnie z art. 30 ust.2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r.- Prawo budowlane w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.
      Przepisy ustawy prawo budowlane nie nakładają na inwestora obowiązku dołączenia decyzji o warunkach zabudowy do zgłoszenia budowy lub robót budowlanych, o których jest mowa w art. 30 ustawy prawo budowlane.
      Zalecam jednak udanie się do Starostwa lub Urzędu Gminy celem wyjaśnienia jakie dokumenty należy dostarczyć by uzyskać zgodę.

  • Witam.zostalem wlascicielem dzialki rolnej o piwierzchni 3700m.Chcialbym pistawic tam domek bez pozwolenia czy jest mozliwe postawienie tam domu 35m + powiedzmy 15 jeżeli dzialka jest rolna a gmina nie ma warukow zagospodarowani przestrzennego.

    • Przede wszystkim należy sprawdzić jakiej klasy ma Pan użytki rolne ( klasa I do III czy gorsze). Generalnie budynek na działce rolnej powinien posiadać elementy zabudowy zagrodowej. Jest to jednak zupełnie co innego niż domek letniskowy. W zaistniałeś sytuacji należy postarać się o pozwolenie na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze (odrolnienie). Taką zgodę udzielić może minister lub marszałek województwa na wniosek gminy w trakcie procedury uchwalania planu miejscowego. Istnieją grunty rolne które takiego pozwolenia nie wymagają i są to grunty o klasie gorszej niż III.
      Poniżej przedstawiam obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 26 maja 2017r , rozdział 2 :
      http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170001161/O/D20171161.pdf

      Jak wynika z rozporządzenia przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze wymaga w przypadku gruntów klas I do III zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z wyłączeniem spełnia warunków z punktu 2a powyższej ustawy.
      W przypadku gruntów rolnych niższych klas nie wymaga się spełnienia dodatkowych warunków i w tym wypadku powinna być możliwa budowa budynku w trybie zgłoszenia. Więcej informacji uzyska Pan udając się do Urzędu Gminy.

  • Witam .
    Bardzo przekonuje mnie dom 35m2 .
    Jednakże, planujemy budowe domu , ale nie chcemy zaciągać sobie pętli na szyję w.wysokości 300tysiecy … każdy wie o co chodzi .
    Mamy już działkę i czy można wybudować na niej taki domek do 35m2 ( mieszkalny cały rok), a w późniejszym czasie starać się o rozbudowanie takiego domku na większy.?
    Od czego najlepiej zacząć? Czy muszą być wszystkie przyłącza? Jak z ogrzewaniem takiego domku ? Czy taka budowa ma sens ?

    • Oczywiście jest możliwość wybudowania takiego budynku jednak trzeba będzie dopełnić formalności związanych ze zmianą sposobu użytkowania z budynku przeznaczonego do okresowego wypoczynku na budynek mieszkalny czyli dokonać zgłoszenia.
      W praktyce użytkownicy najpierw budują obiekt przeznaczony do okresowego wypoczynku a następnie dokonują zgłoszenia i przekształcają go na budynek mieszkalny.
      Oczywiście budynek powinien być zgodny z wymaganiami stawianym budynkom mieszkalnym które określone zostały w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie Warunków Technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Jeżeli budynek nie będzie spełniał wymagań przepisów stawianym budynkom mieszkalnym, uzyskanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania może okazać się niemożliwe.
      Zgłoszenie budowy należy złożyć w miejscowym starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu w wydziale architektoniczno-budowlanym. Zgodnie z art. 30 ust.2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r.- Prawo budowlane w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

      Oczywiście istnieje późniejsza możliwość rozbudowy takiego budynku. Często firmy wykonawcze oferują tzw. domy modułowe pozwalające na późniejszą rozbudowę o kolejne moduły, skutecznie zwiększając powierzchnię użytkowa budynku.

  • witam
    posiadam działkę rolną
    nie ma w tym rejonie planu zagospodarowania
    chciał bym postawić na terenie 4ry kontenery stoczniowe 1 kontener to około 29m kwadratowych
    bez fundamentów 2 na ziemi i 2 następne na nich jeden przeznaczyć na pomieszczenie do wypoczynku 1 na warsztat i 2szt na magazynek czy do tego typu budynku* potrzebuje zgody?

    • Panie Grzegorzu
      Budowa domu z kontenerów może być utrudniona ze względu na pewne ograniczenia prawne. Generalnie obiekty kontenerowe są jeszcze mało znane w Polsce, przez co może napotkać Pan wiele problemów już na etapie załatwiania formalności w urzędach. Z Pańskiego opisu wynika, że zamierza wykonać Pan dwa budynki kontenerowe składające się łącznie z 4 kontenerów (każdy o powierzchni 29m2) po dwa kontenery na każdy budynek.
      Oznacza to że każdy z budynków będzie miał powierzchnię 58m2 (budynek przekracza 35m2 a więc nie może być budowany na zgłoszenie zgodnie z art. 29.1 pkt 16 który mówi że „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa : wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki”. Oznacza to że na budowę takie obiektu należy ubiegać się o pozwolenie na budowę.) Dodatkowo budynek nie będzie połączony trwale z gruntem.
      Może jednak wybudować Pan obiekt nie związany trwale z gruntem jako obiekt tymczasowy zgodnie z zapisem z art. 29 ust. 1. Pkt 7 ustawy prawo budowlane mówi że „ Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa:
      tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.”
      Przy czym należy pamiętać że zgodnie z art.30 ust.6 pkt.3 organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw jeżeli :
      „zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 7, w miejscu, w którym taki obiekt istnieje”.

      W przypadku domów z kontenerów przygotowanie terenu można w zasadzie ograniczyć do minimum i często wystarczy samo ustabilizowanie terenu poprzez ułożenie twardego podłoża np. kostki. W przypadku domów o obiektów o niewielkim metrażu nie jest konieczne przygotowanie fundamentów. Jeżeli natomiast konstrukcja będzie posiadać większy ciężar (np. w przypadku wielopiętrowego obiektu) może okazać się konieczne wylanie np. ławy czy płyty fundamentowej. Punkty podparcia takich budynków mogą wymagać zastosowania fundamentów ze względu na możliwość osiadania bryły w miarę upływającego czasu. Oczywiście wszystko zależeć będzie od charakterystyki terenu na którym posadowiony będzie obiekt.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Polecamy również:

Audyt energetyczny domu – jak przygotować się do inwestycji?

Dzięki termomodernizacji poprawiamy komfort mieszkania i obniżamy rachunki za ogrzewanie. Termomodernizacja najlepsze efekty przynosi wtedy, gdy obejmuje ocieplenie ścian zewnętrznych i poddasza, a także wymianę okien i instalacji.