Budowa

Działka budowlana – jak wybrać idealną?

Ocieplamy Życie 7 minut czytania
planowanie działki budowlanej
Działka budowlana – jak wybrać idealną?

Romantyczna polanka nad rzeką? A może dom z widokiem na szczyty gór? Albo zapach sosnowego lasu o poranku dobiegający zza okna… Gdy szukasz miejsca, w którym wybudujesz własny dom, nie tymi kryteriami powinieneś kierować się w pierwszej kolejności. Działka budowlana – pierwsza decyzja jaką musimy podjąć.

Wybór miejsca pod budowę domu wiąże na lata, dlatego do poszukiwań warto podejść metodycznie. Widok z okna i cena nie są najważniejsze, choć oczywiście i na nie należy zwrócić baczną uwagę. Co jednak sprawdzić jeszcze?

Jak wybrać działkę – lokalizacja

To od niej w dużym stopniu zależy cena ziemi. Ale zastanów się, czy warto oszczędzać na tych kryteriach. I chodzi tu nie tylko o to, czy ziemia, której kupno rozważasz, położona jest w tym czy innym regionie, ale raczej o to, jak daleko jest do najbliższej infrastruktury – do sklepu, kina, szpitala czy urzędu. Pamiętaj, że w domu, który postawisz, chcesz mieszkać przez wiele lat. To, co dziś wydaje się niewielką uciążliwością, po czasie może być źródłem nieustającej irytacji.
Oglądasz działkę wiosną czy latem? Wyobraź sobie, że wokół wszystko zasypane jest śniegiem – policz, ile czasu zajmie ci dojazd do pracy?

– Najlepiej, jeśli działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jest utwardzona, zadbana i słabo uczęszczana. Natomiast jeśli do naszej działki prowadzi droga gruntowa, trzeba mieć świadomość, że poruszanie się po niej tuż po intensywnych opadach deszczu lub śniegu może być nie lada wyzwaniem. Zimą natomiast czeka nas sporo pracy przy odśnieżaniu – przestrzega Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Zwróć uwagę nie tylko na czas dojazdu, ale też na to, po czym będziesz jeździć. Czy do działki prowadzi droga publiczna? Brak takiej drogi jeszcze nie przekreśla wyboru, ale wiąże się z długotrwałymi czasem formalnościami.
– Musimy wtedy wystąpić do gminy o ustanowienie służebności drogi koniecznej na przyległych działkach, co wiąże się ze sporymi kosztami. Prawne zmuszenie sąsiada do ustanowienia służebności jest także zarzewiem późniejszych konfliktów, lepiej zatem szukać działek z bezpośrednim dostępem do drogi (nawet jeśli jest ona słabej jakości). Minimalna szerokość drogi to 5 m, jeśli jest węższa, możemy mieć problemy z otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy, a także z komunikacją i dowożeniem materiałów budowlanych podczas inwestycji. Zbyt wąska droga uniemożliwi także doprowadzenie do działki mediów – pisze Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com.

Rozmiar i kształt

Wiesz już, jak duży będzie twój przyszły dom? Jaki będzie jego kształt? Jeśli tak, łatwiej będzie ci zdecydować o powierzchni i formacie działki.

– Polacy są najbardziej zainteresowani kupnem gruntu pomiędzy 500 a 2000 mkw. – zauważa Bartłomiej Baranowski, analityk rynku nieruchomości domiporta.pl. Jego zdaniem działka powinna mieć jednak co najmniej 700 mkw. powierzchni i ponad 22 m szerokości, abyśmy mogli bez problemu zaprojektować na niej dom wraz z ogrodem. Na mniejszych działkach też będzie to oczywiście możliwe, ale budowa może być utrudniona, a komfort życia na pewno będzie mniejszy.

Zdaniem eksperta w poszukiwaniach idealnej działki najlepiej zwracać uwagę na parcele o kształcie zbliżonym do kwadratu lub prostokąta.

– Działki w kształcie trójkąta bądź trapezu będą trudne w aranżacji, a ponadto mogą wystąpić problemy w procesie budowy – dodaje Bartłomiej Baranowski z domiporta.pl.

Istotnym elementem, który należy brać przy planowaniu organizacji działki jest również jej orientacja względem stron świata. Warto to uwzględnić już przy jej wyborze i zakupie, gdyż w dłuższej perspektywie będzie to czynnik, który zaważy na komforcie mieszkania a także wydatkach i oszczędnościach przy ocieplaniu domu. W największym uproszczeniu – sytuując nieruchomość na działce powinniśmy mieć możliwość zaplanowania jej tak, by dopasować przeszklenia od południa a ściany z dobrą izolacją od północy, gdzie słońce świeci najmniej intensywnie. Dzięki temu utrzymamy zyski słoneczne a izolacja będzie najefektywniejsza i utrzyma ciepło w domu.

Stan prawny

Pora usiąść do dokumentów. Najważniejszym dokumentem decydującym o własności działki jest księga wieczysta. Sprzedający może cię zapewniać, że jest jedynym właścicielem ziemi, ale ostrożności nigdy zbyt wiele. Znając numer księgi wieczystej, możesz sprawdzić nie tylko to, czy kupujesz działkę od właściwej osoby, ale także to, czy nie jest ona obciążona kredytem lub innymi wierzytelnościami.

Jeśli wypis z księgi udostępnia ci sprzedający, sprawdź, jaka data na nim widnieje – nie powinien być wystawiony dawniej niż trzy miesiące wcześniej. W każdej chwili możesz też samodzielnie zweryfikować informacje od sprzedającego – w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w Elektronicznym Rejestrze Ksiąg Wieczystych (www. ekw.ms.gov.pl). Dokumenty te są publiczne i każdy może sprawdzić stan prawny dowolnej działki.

Kolejny dokument, z którym warto się zapoznać, to miejscowy plan zagospodarowania terenu – dowiesz się z niego, jaki rodzaj zabudowy może być na tym terenie realizowany – może się bowiem okazać, że na wybranym kawałku ziemi w ogóle nie możesz postawić domu jednorodzinnego, bo np. jest to działka rolna lub leśna albo przeznaczona pod budownictwo usługowe czy przemysłowe. W takim planie upewnisz się, że twojej działki nie będzie w przyszłości przecinała droga. Albo czy tuż obok niebawem nie rozpocznie się budowa fabryki lub drogi szybkiego ruchu.

Jeśli na danym terenie nie jest uchwalony plan, możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To istotne, jeśli dokładnie wiesz, jak ma wyglądać twój przyszły dom.

– Dokumenty te szczegółowo określają, jaki rodzaj zabudowy może być zrealizowany na danym terenie. Dowiemy się z nich, jak duży dom będziemy mogli zbudować na naszym terenie, jaki powinien być kształt dachu, jakimi materiałami należy wykończyć budynek itp. – podkreśla architekt Szymon Kuhn. – Jeśli na naszym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania terenu, a nie chcemy czekać kilku miesięcy na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zawsze możemy sprawdzić, co przewiduje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu oraz jaka zabudowa znajduje się na sąsiednich działkach. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się właśnie na bazie studium oraz na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Zatem jeśli istniejące w najbliższej okolicy budynki odpowiadają funkcją, wymiarami, wysokością, ukształtowaniem dachu itd. naszemu wyobrażeniu o domu, możemy być pewni, że decyzja o warunkach zabudowy będzie zgodna z naszymi potrzebami.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu powinny być bezpłatnie dostępne w internecie na stronach odpowiedniego urzędu gminy w zakładce Biuletyn Informacji Publicznej.

działka budowlana - projekty
Dobry plan to podstawa

Warunki hydrogeologiczne

Skład ziemi, na której chcesz postawić swój dom, oraz poziom wód gruntowych mają niebagatelne znaczenie dla przyszłej budowy oraz komfortu późniejszego użytkowania domu i terenu. To szczególnie istotne, jeśli planujesz budowę podpiwniczonego domu – wówczas wysoki poziom wód gruntowych może uniemożliwić realizację tych planów.

– Od rodzaju podłoża będzie zależał rodzaj fundamentów, izolacji wodnej budynku i koszty instalacji przyłączy wodno-kanalizacyjnych czy elektrycznych – zauważają eksperci portalu e-ściany.pl. – Najlepszy do wznoszenia domu jest grunt jednorodny o dobrej przepuszczalności – zagęszczone piaski, żwiry, pospółki. Działka z takim podłożem rozwiązuje problemy z odprowadzaniem wód gruntowych i opadowych, a później z nierównomiernym osiadaniem budynku.

Za najgorszy uznają warstwowy układ gruntów złożonych z warstw ziemi piaszczystej i gliniastej, przeplatanych przerostami z gleb organicznych. – Grunty składające się z warstw o różnej przepuszczalności, przeplatane warstwą nieprzepuszczalnej gliny, sprawiają poważne kłopoty z odprowadzaniem wód deszczowych, a koszty robót ziemnych i wznoszenia fundamentów są wyjątkowo wysokie. Posadowienie domu w takim gruncie bywa zupełnie niewykonalne – dodają specjaliści z e-ściany.pl.
Odradzają też budowę na torfach, piaskach próchniczych i namułach, a także na podłożu gliniastym lub złożonym z iłów.
Jak sprawdzić, jakie są warunki gruntowe danego terenu? Należy przestudiować mapy geodezyjne w wydziałach geodezji i kartografii starostw powiatowych lub w wydziałach geodezji urzędów miast na prawach powiatów. Jeśli nie jest to możliwe, warto zlecić badanie geotechniczne gruntu specjalistycznej firmie.

Działka budowlana – uzbrojona czy nieuzbrojona?

Sam dom i ziemia to przecież nie wszystko, będziesz potrzebować w nim prądu, wody, ogrzewania czy systemu odprowadzania ścieków. Działki nieuzbrojone są z reguły tańsze.

– Należy jednak przeliczyć, ile będzie nas w przyszłości kosztowało doprowadzenie niezbędnych instalacji lub wybudowanie własnych, takich jak studnia, szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków. Może się okazać, że w ogólnym rozrachunku taniej będzie kupić działkę wyposażoną we wszystkie potrzebne media. Dzięki temu możemy również szybciej ruszyć z budową – przekonuje Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com.

Podsumowanie

Poza tymi wszystkimi racjonalnymi kwestiami ważne jest oczywiście także to, czy dobrze się czujesz w danym miejscu. Czy przez lata będzie odpowiadał ci widok z okna, zapach dobiegający z ogrodu, czy to miejsce ma to coś, co pozwoli łapać ulotne momenty szczęścia. Dlatego zanim powiesz ostateczne „tak”, rozsiądź się, zamknij oczy i poczuj ducha miejsca.

Chcesz wiedzieć na czym warto a na czym nie warto oszczędzać przy budowie domu? Przeczytaj nasz artykuł.

Opinie

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Polecamy również:

Rekuperacja, klimatyzacja, solidny dach – dom odporny na zmiany klimatu

Stare powiedzenie o tym, że nic na świecie nie jest pewne, już za chwilę może stać się najważniejszą wytyczną w naszym budownictwie.