Romantyczna polanka nad rzeką? A może dom z widokiem na szczyty gór? Albo zapach sosnowego lasu o poranku dobiegający zza okna… Gdy szukasz miejsca, w którym wybudujesz własny dom, nie tymi kryteriami powinieneś kierować się w pierwszej kolejności.
Wybór miejsca pod budowę domu wiąże na lata, dlatego do poszukiwań warto podejść metodycznie. Widok z okna i cena nie są najważniejsze, choć oczywiście i na nie należy zwrócić baczną uwagę. Co jednak sprawdzić jeszcze?
Wybierz lokalizację działki budowlanej
To od niej w dużym stopniu zależy cena ziemi. Ale zastanów się, czy warto oszczędzać na tych kryteriach. I chodzi tu nie tylko o to, czy ziemia, której kupno rozważasz, położona jest w tym czy innym regionie, ale raczej o to, jak daleko jest do najbliższej infrastruktury – do sklepu, kina, szpitala czy urzędu. Pamiętaj, że w domu, który postawisz, chcesz mieszkać przez wiele lat. To, co dziś wydaje się niewielką uciążliwością, po czasie może być źródłem nieustającej irytacji.
Oglądasz działkę wiosną czy latem? Wyobraź sobie, że wokół wszystko zasypane jest śniegiem – policz, ile czasu zajmie ci dojazd do pracy? Oczywiście, najlepiej, jeśli działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jest utwardzona, zadbana i słabo uczęszczana. Jednak nie zawsze tak jest – jeśli do działki prowadzi droga gruntowa, poruszanie się po niej po intensywnych opadach deszczu lub śniegu będzie nie lada wyzwaniem. A zimą będzie cię czekać sporo pracy przy odśnieżaniu.
Zwróć uwagę nie tylko na czas dojazdu, ale też na to, po czym będziesz jeździć. Czy do działki prowadzi droga publiczna? Brak takiej drogi jeszcze nie przekreśla wyboru, ale wiąże się z długotrwałymi czasem formalnościami. Należy wówczas wystąpić do gminy o ustanowienie służebności drogi koniecznej na przyległych działkach. A to wiąże się ze sporymi kosztami oraz może stać się zarzewiem późniejszych konfliktów z sąsiadami, lepiej zatem szukać działek z bezpośrednim dostępem do drogi, nawet jeśli będzie ona gorszej jakości. Minimalna szerokość drogi to 5 m – jeśli jest węższa, możesz mieć problemy z otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz przekreślić szansę na doprowadzenie mediów do działki. Szeroka droga ułatwi ci też późniejszy transport materiałów budowlanych podczas inwestycji.
Oceń rozmiar i kształt działki
Wiesz już, jak duży będzie twój przyszły dom? Jaki będzie jego kształt? Jeśli tak, łatwiej będzie ci zdecydować o powierzchni i formacie działki.
Statystyka pokazuje, że Polacy najbardziej zainteresowani są kupnem gruntu pomiędzy 500 a 2000 mkw. Jednak zdaniem ekspertów działka powinna mieć co najmniej 700 mkw. powierzchni i ponad 22 m szerokości, abyśmy mogli bez problemu zaprojektować na niej dom wraz z ogrodem. Na mniejszych działkach też będzie to oczywiście możliwe, ale budowa może być utrudniona, a komfort życia na pewno będzie mniejszy. W poszukiwaniach idealnej działki najlepiej zwracać uwagę na parcele o kształcie zbliżonym do kwadratu lub prostokąta, bo te w kształcie trójkąta bądź trapezu są trudniejsze w aranżacji.
Sprawdź stan prawny działki budowlanej
Pora usiąść do dokumentów. Najważniejszym dokumentem decydującym o własności działki jest księga wieczysta. Sprzedający może cię zapewniać, że jest jedynym właścicielem ziemi, ale ostrożności nigdy zbyt wiele. Znając numer księgi wieczystej, możesz sprawdzić nie tylko to, czy kupujesz działkę od właściwej osoby, ale także to, czy nie jest ona obciążona kredytem lub innymi wierzytelnościami. Jeśli wypis z księgi udostępnia ci sprzedający, sprawdź, jaka data na nim widnieje – nie powinien być wystawiony dawniej niż trzy miesiące wcześniej. W każdej chwili możesz też samodzielnie zweryfikować informacje od sprzedającego – w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w Elektronicznym Rejestrze Ksiąg Wieczystych (www. ekw.ms.gov.pl). Dokumenty te są publiczne i każdy może sprawdzić stan prawny dowolnej działki.
Kolejny dokument, z którym warto się zapoznać, to miejscowy plan zagospodarowania terenu – dowiesz się z niego, jaki rodzaj zabudowy może być na tym terenie realizowany – może się bowiem okazać, że na wybranym kawałku ziemi w ogóle nie możesz postawić domu jednorodzinnego, bo np. jest to działka rolna lub leśna albo przeznaczona pod budownictwo usługowe czy przemysłowe. W takim planie upewnisz się, że twojej działki nie będzie w przyszłości przecinała droga. Albo czy tuż obok niebawem nie rozpocznie się budowa fabryki lub drogi szybkiego ruchu.
Jeśli na danym terenie nie jest uchwalony plan, możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To istotne, jeśli dokładnie wiesz, jak ma wyglądać twój przyszły dom.
Dokumenty te szczegółowo określają, jaki rodzaj zabudowy może być zrealizowany na danym terenie. Czego się z nich dowiemy? M.in. tego, jak duży dom będziemy mogli zbudować, jaki powinien być kształt dachu, jakimi materiałami należy wykończyć budynek itp. Co jednak, jeśli na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania, a nie chcemy czekać kilku miesięcy na wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Warto wówczas sprawdzić po pierwsze, co przewiduje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu, a po drugie, jaka zabudowa znajduje się na sąsiednich działkach. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się właśnie na bazie studium oraz na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Zatem jeśli istniejące w najbliższej okolicy budynki odpowiadają funkcją, wymiarami, wysokością, ukształtowaniem dachu twojemu wyobrażeniu o własnym domu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że decyzja o warunkach zabudowy będzie w nim zgodna.
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu powinny być bezpłatnie dostępne w internecie na stronach odpowiedniego urzędu gminy w zakładce Biuletyn Informacji Publicznej.
Dowiedz się, jakie są warunki hydrogeologiczne
Skład ziemi, na której chcesz postawić swój dom, oraz poziom wód gruntowych mają niebagatelne znaczenie dla przyszłej budowy oraz komfortu późniejszego użytkowania domu i terenu. To szczególnie istotne, jeśli planujesz budowę podpiwniczonego budynku – wówczas wysoki poziom wód gruntowych może uniemożliwić realizację tych planów.
Wiele istotnych szczegółów zależy od rodzaju podłoża, m.in. rodzaj fundamentów, izolacji wodnej budynku i koszty instalacji przyłączy wodno-kanalizacyjnych czy elektrycznych. Zdaniem fachowców, najlepszy do wznoszenia domu jest grunt jednorodny o dobrej przepuszczalności – zagęszczone piaski, żwiry, pospółki. Takie podłoże zapobiegnie problemom z odprowadzaniem wód gruntowych i opadowych, a później z nierównomiernym osiadaniem budynku.
Za najgorszy uznają warstwowy układ gruntów złożonych z warstw ziemi piaszczystej i gliniastej, przeplatanych przerostami z gleb organicznych. Sprawiają one poważne kłopoty z odprowadzaniem wód deszczowych, a koszty robót ziemnych i wznoszenia fundamentów są wyjątkowo wysokie. Zdarza się nawet, że budowa domu w takim gruncie okazuje się niemożliwa.
Odradzają też budowę na torfach, piaskach próchniczych i namułach, a także na podłożu gliniastym lub złożonym z iłów.
Jak sprawdzić, jakie są warunki gruntowe danego terenu? Należy przestudiować mapy geodezyjne w wydziałach geodezji i kartografii starostw powiatowych lub w wydziałach geodezji urzędów miast na prawach powiatów. Jeśli nie jest to możliwe, warto zlecić badanie geotechniczne gruntu specjalistycznej firmie.
Zdecyduj – uzbrojona czy nieuzbrojona?
Sam dom i ziemia to przecież nie wszystko, będziesz potrzebować w nim prądu, wody, ogrzewania czy systemu odprowadzania ścieków. Działki nieuzbrojone są z reguły tańsze. Jednak może się okazać, że na doprowadzenie lub wybudowanie własnych niezbędnych instalacji (studnia, szambo, przydomowa oczyszczalnia ścieków) w przyszłości wydamy znacznie więcej. Na uzbrojonej działce szybciej też można ruszyć z budową domu.
Poczuj genius loci, czyli ducha miejsca
Poza tymi wszystkimi racjonalnymi kwestiami ważne jest oczywiście także to, czy dobrze się czujesz w danym miejscu. Czy przez lata będzie odpowiadał ci widok z okna, zapach dobiegający z ogrodu, czy to miejsce ma to coś, co pozwoli łapać ulotne momenty szczęścia. Dlatego zanim powiesz ostateczne „tak”, rozsiądź się, zamknij oczy i poczuj ducha miejsca.
Chcesz wiedzieć na czym warto a na czym nie warto oszczędzać przy budowie domu? Przeczytaj artykuł Tanie budowanie.
Autor tekstu:
Opinie